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疫情爆发后,热点城市市场分化专家提醒:房地产投机存在风险,不允许盲目向市场添加杠杆。近日,深圳楼市交易中再次出现高价“茶水费”现象,引发了对楼市回暖的热议。对此,深圳市住房和城乡建设局公开表示,“要坚持住房不投机的原则,继续严格执行房地产市场调控政策,严格执行限购、限价、限贷、限售五项限购政策而户型限制,并严格控制炒楼现象,“流行过后,小阳春又回来了吗?据中国指数研究院分析,3月份以来,随着国内疫情明显缓解,各行业复工生产步伐加快,房地产市场也有所回升。

疫情蔓延期间,由于销售渠道中断,房地产需求被搁置。随着疫情的缓解,滞销需求逐渐入市,带动市场规模短期内明显回升,这将是我国大多数城市房地产市场的阶段性共性。但是,复苏的具体程度和可持续性还需要结合本市房地产市场的阶段性、短期变化性、人口吸引性和政治性等因素综合判断政策规划等因素。广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳在接受南方日报记者采访时表示,在“住房不是投机”的政策基调下,购房者应冷静观察不同城市的市场走势,认真调查,避免盲目向市场添加杠杆。

据国家统计局调查,3月份70个大中城市中,新建住宅和二手住宅价格大幅上涨。新房方面,38个城市房价上涨,比2月份上涨17个;二手房方面,二手房价格上涨至32个,比2月份上涨18个。孔鹏市新型冠状病毒肺炎国家统计局局长表示,3月份,随着新冠状病毒肺炎疫情防控形势的不断好转,生产生活秩序加快恢复。住房需求积压的疫情呈现逐步释放势头,70个大中城市房地产市场价格小幅上涨,但总体平稳。根据近期研究的综合分析,中国指数研究院认为,不同城市房地产市场的可恢复性与流行病程度、市场周期和城市基本面密切相关。

对于深圳、杭州等东部热点一二线城市来说,此次爆发进一步凸显了高耗能城市的优势,人口吸引力的提高将加速市场的复苏;北京,上海等城市受到严厉调控政策和防疫措施的限制,虽然有巨大的刚性需求和完善的群体性支持,但需求入市的步伐会相对缓慢;天津、济南在需求集中度推迟的影响下,短期内市场规模会有所扩大分阶段恢复。但由于市场活力不足,规模反弹的可持续性较弱。此外,疫情在国外的集中爆发,对我国外向型城市也产生了很大的负面影响。

短期经济压力、居民收入下降和预期变化可能进一步影响房地产市场的发展趋势。专家认为,当前我国重点城市房地产市场走势呈现明显的“分化”现象。数据显示,2月下旬以来,随着线下售楼处的逐步开放和社会恐慌情绪的明显缓解,多个地区重点城市商品房周成交面积普遍出现反弹,但不同城市的回升幅度存在一定差异:商品房周成交面积北京、上海等地疫情初步缓解后已从低位反弹,但步伐相对缓慢,截至目前,市场规模与疫情前和去年同期水平仍有较大差距。

但目前深圳、济南、合肥等地的销售量已接近甚至超过去年同期,市场规模迅速回升。值得注意的是,广东、香港、澳门和长江三角洲的综合规划策略将引领国内城市群的发展,区域房地产市场的发展潜力将显著提高。根据中国指数研究所的分析,在良好的城市发展机遇的吸引下,人口集聚加速向长江三角洲地区发展,将为后续房地产市场的发展奠定坚实的需求基础。大量常住人口短期内聚集在长三角热点城市,将带动当地房地产市场潜在需求群体大幅扩张,从而为市场提供有力支撑。

同时,经济拖累疫情将抑制三四线城市房地产市场的潜在上涨趋势。从商品房市场量价变化趋势看,受2017年区域协调调控影响,佛山、惠州、金华等地房地产市场普遍进入下行阶段。近年来,成交量和价格持续波动调整,市场已基本完成自我调控,区域一体化规划良好。如果没有疫情,东部沿海三四线城市市场有较大的复苏势头。国内外疫情的影响率将削弱需求入市的积极性,进而减缓市场规模复苏的步伐。在“房地产不是投机”的基调下,作为一线城市中最热门的城市,我们不应盲目增加杠杆。

近期深圳的成交情况引起了广泛关注。”从近期市场来看,火爆的房地产市场开始回暖。例如,3月份深圳二手房成交量近8000套,超过去年12月份的水平。4月前两周,新客户明显增多,业主挂牌价也在上涨。在过去的三周里,它们分别是7.1万元、7.2万元和7.3万元,远高于售价(6.4万元)。”李玉佳博士告诉记者,这是受媒体造势和明星地产的推动,宽松的货币政策改变了部分投资者的预期。最近的一项调查发现,许多买家显然是以更具杠杆效应的方式进入市场的。

事实上,业内人士经过理性思考后已经达成共识,认为疫情一定会过去。对于热点城市来说,基本面没有恶化,人口仍在流入,房地产市场的机会依然存在。根据2020年新型城镇化的任务,国家要提高中心城市的能源水平和核心竞争力。未来,建设大都市圈,发展新的基础设施,对这些核心城市和大都市圈都有好处。疫情发生后,国家将更加重视都市圈建设。这些热点城市是都市圈的核心。随着新基础设施和都市圈的建设,各项配套设施将蓬勃发展。

这也是我们对深圳这样的一线城市持乐观态度的根本原因。不过,李玉佳也提醒,如果房地产市场繁荣是建立在杠杆基础上的,是不可持续的。要认真观察,加强学习,培养内功,研究形势。从深圳的具体情况来看,目前高端购买力并没有那么强,而是被个别房地产所吸纳。2018年总价1000万元以上豪宅成交占7%,目前占5.3%;2018年总价800-1000万元豪宅成交占4%,目前占3.4%。因此,不要盲目向市场添加杠杆,特别是那些跟风的房地产商,应该充分预测市场的潜在风险。

南方日报记者冯善书[编辑:田伯群]。。

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